房子或终将迎来下一轮报复性上涨

茶凉

根据统计部门数据显示，2024年2月份全国新建商品房均价为0.96万元/平米，相对于1年前1.24万元/平米，均价下降了2800元/平米，降幅为22.5%。老实说，这个幅度非常大了，由于是均价降幅，现实中不乏有降30%以上的楼盘。

而二手房就更离谱了。看似2023年全年二手房交易额同比增长了5.8%，但交易量则同比增长了40%，说白了，虽然交易量大，但都是“以价换量”形成的。如果算成幅度的话，相当于二手房成交价格相对于高点平均下降了35%左右。

毫无疑问，去年卖出去的房子，都是低价成交的，有的房价回到2019年，有的甚至回到2016年，一夜之间，多年的房价涨幅灰飞烟灭，卖房卖在近5年最低点。不少人由于急需钱，甚至不得不割肉出局，小区房价不断创出新低。

但现在有一个说法是，去年低价卖房的人都将后悔，这个说法有什么依据吗？比较有代表性人物的观点：

比如知名经济学家管清友说，你觉得现在房价很贵，买不起，应该多买两套，如果现在有实力买，就多买两套，否则，10年后你更买不起。

1998年国家原房改课题组组长孟晓苏说，2024年特别是最近几个月，可能是房价最低的时候，因为我们现在的努力就是要启动楼市，如果楼市真的启动了，楼市的价格就不是现在的样子了，现在应该是买房的好时候。

当有人问孟晓苏现在是不是卖房时机呢？孟晓苏给出明确回答是，现在自然不是卖房时候，因为从商品房角度来说，现在的低迷只是暂时的，未来房价还会恢复正常上涨。实际上，在这些懂行人看来，房子价格终将迎来报复性上涨（反弹）或也是大概率的，下面看看分析或能让我们豁然开朗。

首先说说大环境。

外部：

不知道大家还记不记得一件事，央行原副行长吴晓灵2017年在五道口演讲说过，老美一直在想方设法刺破我们的房地产泡沫，前几次经济危机都有老美的影子。这次也不例外。

这轮疫情开始后，世界各国经济本身就很困难了，但老美则在这期间连续加息11次，累计加息超5%，用疯狂来形容不为过。表面上，有抑制国内通胀的需要，其实，就是想把其他国家，特别是新兴经济体的资金抽回国内，而我们首当其冲，外资包括房地产资金纷纷撤离，接着就是恒大为首的美元债违约，一众房企纷纷宣布债务暴雷。

带来的后果是显而易见的。开发商为了活下去，纷纷打折降价卖房，但此时，由于债务违约，购房者已经不相信房企，怕买到烂尾楼，导致房地产销售市场愈发艰难。所以，有一种观点认为，现在的房地产市场其实就是超跌，需求还在的，也不可能一夜之间都消失了，其实就是老美抽资后，房企债务不断暴雷让需求缩回去了。

但现在呢？随着老美的实体经济融资成本高企，越来越不利于经济发展，所以，多方信息显示，他们很可能在年中降息，意味着这轮长达3年的“中美消耗战”再次以老美失败而告终（前几次均未得逞）。以后可能还会有，但这次虽然我们扛得艰难但终究还是扛过去了，这意味着影响房地产恢复的外部警报在相当长一段时间内基本解除。

道理不难理解，老美降息，资金会再次流入新兴经济体，发展中国家也都将面临输入性通胀，这其实是非常有利于楼市恢复的，毕竟有钱了嘛，大把资金抄底一个调整幅度30%、时间长达3年的核心资产市场，自然是优选项。

内部：

最近4年，我们的货币供应M2增长了100万亿，每年大概保持10%左右的增幅，现在已经来到300万亿大关，其增发货币与“老美+欧盟”总和基本持平。一般说来，M2与通货膨胀呈正相关关系，但现在物价没涨，2023年CPI是0.2%，现在也不过是0.7%，相对于两位数的货币增幅，物价几乎可以被视为原地踏步。

而股市呢，大家也看到了，都几年了，还处在3000点保卫战。至于房价，不仅没涨，还跌得大眼瞪小眼。为了避险，大家不得不购买黄金，但我们也知道，黄金所承载的资金毕竟有限。即便是到了2024年，为了刺激经济发展，前两个月央妈已经放水5万亿，什么地方债、国债、城投债，这些资金最终还是会流向市场，最终什么行业能接住这么大的水？唯有房地产。

其次，楼市库存将被快速消化。

现在最新楼市库存为7.6亿平米，确实比较高。相比过去棚改货币化去楼市库存，现在国家出面以收购存量房的形式去化楼市库存替代，效果可能更直接。

不知道大家有没有注意到一条信息，未来住房市场以保障房和商品房并行的模式发展，并且提到，由于过去轻保障房发展，未来将加大保障房供应，以满足工薪族的住房需求。但研究人员发现，今年保障房用地供应减少了50%以上，那更多的保障房从哪里来呢？

从目前显示的信息看，一方面是国家在8个城市试点，由中央一级资金贷款给城市收购存量商品房用作保障房，试点效果好的话，预计很快就会全面推开；另一方面，也是大头，即住建部下给各城市的保障房供应任务，从2024年各城市上报的计划看，起码一年有200万套以上，大约占到了当年商品房供应的1/3，这个占比可以说是创历史了。

看到这里应该看明白了，保障房用地供应减少一半以上，但上报的计划则不断大幅增加，房子从哪里来？从各地表态看，大都用了“筹集”一词，其实就是把存量房用作保障房。采取的方式大同小异，包括拆迁房票安置、地方国资直接收购等。

可以想象，随着保障房计划的推进，后面不仅收购卖不出去的新房，如果二手房挂牌量比较高的话，还可能收购二手房。目标就是一个，调整房地产市场的供需关系，当流通环节中的商品房越来越少以后，依照经济学上的“供需原理”，房地产市场回暖也是自然而然的事了。

最后一个，让资金快速流入房地产。

现在再也没提“不让非房地产资金流入房地产”，与之对应的则是，推动房地产融资协调机制快速落地，说白了，就是往房地产注入资金，盘活市场。而银行则一头呢，不断降低存款利率，而且央行前不久还表态，说我们的国家一级的负债还比较低，还有较大的降准降息空间，目的不言自明，让大家把钱拿出来消费。消费什么？

目前二线及以下限购几乎全面放开，而一线城市则不断放松购房资格，比如最近北京取消了离婚限购政策，接下来非主城区限购全面放开的脚步也越来越近，江苏、广东等地已经放开或正酝酿放开第三套房购房资格。看到了吧，让你把银行的储蓄拿出来买房。

由此可见，外部环境、库存和资金，楼市最关键的三大问题都将以较快速度解决，这也是近一年多不断探索出的路径，现在不过是需要一点时间来实施。但最终结果是，房地产市场终将开启报复性上涨也是水到渠成。

当然，我们可以看到具有前瞻性的一线城市某些人已经率先布局，限购每放开一点，就有一波人冲进楼市，难道是人家傻吗？显然不是，他们敢真金白银往里投，是看好后市的最有力表现。像前段时间香港出点政策，就有一大批内地人抢房，各楼盘热销再现。还比如上海这两天开了一个盘，500套房卖了196亿，平均4000W一套的房子，当天几乎去化完毕。有人说，周边房子单价都21W、22W一平米了，人家才卖17万多一平米，当然卖得火了。

对此，我们换一个角度看看，房子买了又不能马上卖，如果你不看好后市，现在4000W一套的房子，3年、5年后，真的确定能以5000W卖掉，是不是会承担不小的风险？还不如存银行来得稳妥。因此，现在敢以4000W买下这套房子，意味着他们高看到5000W以上，6000W，7000W都说不定，不是吗？

说到底，目前的房地产形势表面看不温不火，但其实是暗流涌动，对个体来说，只能是顺势而为，切不可与趋势作对，你说是吧？

来源：专聊房君

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